PAYLI MÜLKİYETE TABİ TAŞINMAZIN KİRAYA VERİLMESİ


GENEL OLARAK


Genel olarak paylı mülkiyet “bir mal üzerindeki mülkiyet hakkının paylı olarak birden çok kimseye ait olması hali” olarak tanımlanmaktadır. Medeni Kanun’un paylı mülkiyetin hukuki yapısını açıklayan 688. maddesinin birinci fıkrasında da “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir açıklaması yer almaktadır.

Pay kavramı, paylı mülkiyet ilişkisinin temel ve ayırt edici unsurudur. Paylı mülkiyete konu eşyanın fiziksel yapısında açığa çıkmayan pay, bir yandan bağımsız bir malvarlığı objesi olma niteliğini taşırken, diğer yandan mülkiyet hakkından kaynaklanan yetki ve ödevlere katılmanın ölçüsünü ifade eder. (1) Paylı mülkiyete konu olan eşya üzerinde, paydaşların hep birlikte sahibi olduğu, eşyanın her zerresine yayılmış bulunan, tek bir mülkiyet hakkı vardır ve burada mülkiyet hakkı değil, mülkiyet hakkından doğan yetkilerden bazıları (bölünebilir olanları) bölünmüştür. (2) Böylece paydaşlar, mülkiyet hakkından doğan yetkilerden, bölünebilir nitelikte olanları, payları oranında tek başlarına; bölünemez nitelikte olanları ise diğerleri ile birlikte kullanabilirler. (3)Paylı mülkiyetin kısaca değindiğimiz bu karmaşık hukuki yapısının, gündelik hayatta çeşitli sorunları beraberinde getirmesi kaçınılmazdır. Paylı mülkiyete konu eşyanın kiraya verilmesi neticesinde ortaya çıkan hukuki sorunlar da paylı mülkiyet hukukunda özel bir yer işgal eder.

 

PAYLI MÜLKİYETE TABİ TAŞINMAZIN PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞUYLA KARAR VERİLEREK KİRAYA VERİLMESİ


Medeni Kanunun 691. maddesinin birinci fıkrasında, “adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi” önemli yönetim işlerine örnek olarak verilmiştir. Yine aynı hükme göre önemli yönetim işleri için, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.

O halde, paylı mülkiyete konu olan eşyanın kiraya verilebilmesi ya da mevcut kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için, paydaşların çifte çoğunlukla bu yönde karar almış olmaları gerekir. Söz konusu çifte çoğunluk, kira sözleşmesinin kurulması veya feshi yönünde iradelerini açıklayan paydaşların toplam paydaş sayısı bakımından çoğunluk teşkil etmeleri ve ayrıca bu paydaşların sahip olduğu payların toplamının, bütün payların yarısından fazla olmasıyla gerçekleşmiş olur.

Pay üzerinde, özellikle miras nedeniyle elbirliği ortaklığı doğması, sıklıkla rastlanan bir durumdur. Bu durumda, pay sahibinin tek kişi olmasıyla o pay üzerinde birden çok kişinin elbirliğiyle mülkiyet hakkına sahip olmaları, paylı mülkiyet açısından bir fark yaratmaz. Elbirliği mülkiyetine konu olan payın sahipleri, paylı mülkiyet birliği içerisinde tek kişi gibidirler. Başka bir ifadeyle, elbirliği mülkiyetine konu olan payın paylı mülkiyet bakımından ifade ettiği yetki ve yükümlülükler, elbirliği ortaklığındaki ortakların sayısı ne olursa olsun aynıdır. Bunun sonucu olarak, kira sözleşmesine konu olan paylı eşya üzerinde, paylardan birinin bir elbirliği ortaklığına dahil olması halinde, elbirliği ortaklarının iradesi, toplam paydaş sayısı bakımından yalnızca bir payı temsil eden irade olarak değerlendirilmelidir. (4)

Öğretide hakim görüş, paylı mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, üçüncü kişiye tanınmış bir kişisel hakkın, TMK m.1009 uyarınca tapuya şerhi için de paydaşların oybirliğiyle bu yönde karar almaları gerektiği yönündedir. (5) Böylece, kira sözleşmesinin tüm paydaşları bağlaması için pay ve paydaş çoğunluğu ile alınmış bir karar yeterli olurken, bu sözleşmenin tapuya şerhi için oybirliği aranmış olmaktadır. Medeni Kanun, paylı mülkiyete konu olan eşyanın kiraya verilmesinin yanı sıra, mevcut kira sözleşmesinin feshini de önemli yönetim işi saymıştır. Doktrin ve uygulamada, kiracıya karşı tahliye davası açılması da bir önemli yönetim işi sayılmakta; pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmış olması aranmaktadır. (6)

 

PAYLI MÜLKİYETE TABİ EŞYANIN PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞUYLA VERİLMİŞ BİR KARARA DAYANMAKSIZIN KİRAYA VERİLMESİ


  • KİRA SÖZLEŞMESİNE TARAF OLMAYAN PAYDAŞLARIN DURUMU

Gerekli çoğunluk kararına dayanmayan kira sözleşmesinin tüm paydaşlar adına yapılmış olması halinde, kira sözleşmesi hakkında Borçlar Kanunu’nun 38. ve 39. maddelerinde düzenlenen yetkisiz temsil hükümleri uygulanır. Buna göre kira sözleşmesinin, sözleşmeye taraf olmayan paydaşlar açısından bağlayıcı olup olmayacağı onların sözleşmeye icazet verip vermediklerine bağlıdır.

 
  • PAYDAŞLARIN İCAZET VERMELERİ HALİNDE
Kira sözleşmesine taraf olmayan paydaşların sözleşmeye icazet vermeleri halinde, sözleşme onlar için de bağlayıcı hale gelmektedir. Kira sözleşmesine taraf olmayan paydaşlardan bir kısmı sözleşmeye icazet verirse, bu paydaşların pay ve paydaş çoğunluğunu teşkil edip etmediklerine bakılmalıdır. Eğer icazet veren paydaşların sayı ve pay oranları, pay ve paydaş çoğunluğu sağlıyorsa, kira sözleşmesi tüm paydaşlar için bağlayıcı olur. Aksi halde, icazet veren paydaşlar sözleşmeyle bağlı olurken, icazet vermeyen paydaşlar, kiracının paylı malı kullanmasına itiraz edebilirler. (7)

İcazet açık bir irade beyanıyla ya da örtülü olarak verilebilir. Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan bir paydaşın, kira bedelinden kendisine düşen payı almasını (8) ya da bunun için kiracı aleyhine icra takibi yapmasını, o paydaşın sözleşmeye icazeti olarak değerlendirmektedir. (9)

 

  • PAYDAŞLARIN İCAZET VERMEMELERİ HALİNDE
Kira sözleşmesinin tarafı olmayan paydaşların sözleşmeye herhangi bir şekilde icazet vermemeleri veya icazet verenlerin sayı ve pay oranlarının, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamaması halinde ise, sözleşme, taraf olmayan ve icazet de vermeyen paydaşlar açısından bağlayıcı olmaz. Bu durumda bu paydaşlar kiracıya karşı el atmanın önlenmesi ve istihkak davaları açabilecekleri gibi, taşınmazlarda, kiracıdan, kötü niyetli olması şartıyla, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) de talep edebilirler. (10)

Kiraya veren paydaşa karşı da diğer paydaşların paylı maldan yararlanmalarını engelleyerek zarara uğramalarına sebep olduğu için, intifadan men koşulu aranmaksızın, tazminat davası açılabilir. (11)

Ayrıca kiraya veren paydaşın, elde ettiği kira bedelinden diğer paydaşların payına düşen kısmı da vekâletsiz iş görme hükümleri (TBK 414) uyarınca onlara ödemesi talep edilebilir. (12)

  •    KİRA SÖZLEŞMESİNİN DURUMU

Yargıtay’ın birçok kararında, pay ve paydaş çoğunluğuyla verilmiş bir karara dayanmayan kira sözleşmelerinin “geçersiz” olarak nitelendiği görülmektedir. (14)

 Sonuç olarak:

    • 06.05.1955 tarih ve 12/18 nolu İçtihadı Birleştirme Kararı ve TMK 691. maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmesi geçerli değildir. (Y1HD-K.2015/8463)
    • Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyete konu olması halinde TMK 691. maddesi gereğince ihtarın pay ve paydaş çoğunluğu tarafından keşide edilmesi ve davanın da pay ve paydaş çoğunluğunca açılması gerekir. (Yargıtay 6 HD-K.2013/14562)
    • Müşterek mülkiyetle “önemli yönetim işleri” nin nitelikli çoğunluğun (pay ve paydaş çoğunluğu) vereceği karar ile yapılması gerekir. Paylı taşınmazın kiraya verilmesi ve sözleşmenin uzatılması önemli yönetim işlerindendir. Çoğunluk sözleşmenin yapıldığı anda sağlanabileceği gibi sözleşmeden sonra diğer paydaşların yapılan sözleşmeyi benimsemesi ile de sağlanabilir. (Y6HD-K.2014/6923) 
    Taşınmazların kiraya verilmesi konusunda detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık için bizimle buradan iletişime geçebilirsiniz. 
    (1)MEIER- HAYOZ, Art. 646 N. 43; REY, s. 163, N. 643; BRUNNER/WICHTERMANN, Art. 646 N. 10; ÖZMEN, s. 25; ÖZÇELİK, s. 22.
    (2)MEIER- HAYOZ, Art. 646 N. 2; REY, s. 160, N. 628; GÜRSOY/EREN/CANSEL, s. 428; OĞUZMAN/SELİÇİ/ OKTAY-ÖZDEMİR, s. 249; TEKİNAY/AKMAN/BURCU- OĞLU/ALTOP, s. 562; ESENER/GÜVEN, s. 167; SİRMEN, (Ders Notları) s. 149; ARPACI, (Müşterek mülkiyet), s. 3.
    (3)Ş. BARIŞ ÖZÇELİK, Paylı Mülkiyete Konu Eşyanın Kiraya Verilmesi, Ankara Barosu Dergisi,Sayı 2, Bahar 2009.
    (4)Yarg. 1.HD, T. 24.3.2004, E.2004/2636, K.2004/3322.
    (5)OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, s. 259, dn. 158’de gösterilen Yargıtay kararına atfen; GÜRSOY/EREN/CANSEL, s. 443. Bu sonuncu yazarlar, ayrıca, kişisel hakların tapu siciline şerhinin ancak bütün paydaşların beyanları üzerine yapılabileceğine de dikkat çekmişlerdir.
    (6)Bkz. Yarg. İBGK., T. 6.5.1955, E. 1955/12, K.1955/18; Yarg. HGK., T. 22.5.2002, E. 2002/440, K. 2002/417; Yarg. 6. HD., T. 3.4.2001, E. 2001/2587, K. 2001/2756; Yarg. 12. HD., T. 9.3.1995, E. 1994/15289, K. 1995/3220 (Kazancı).
    (7)Ş. BARIŞ ÖZÇELİK, Paylı Mülkiyete Konu Eşyanın Kiraya Verilmesi, Ankara Barosu Dergisi,Sayı 2, Bahar 2009.
    (8)Yarg. 1. HD, T.5.2.2003, E.2003/556, K.2003/1237 (Kazancı)
    (9)Yarg. 12. HD, T. 9.3.1995, E. 1994/15289, K. 1995/3220 (Kazancı)
    (10)Yarg. 1. HD, T. 29.04.2004, E. 2004/4601, K. 2004/5047; Yarg. 1. HD, T. 3.11.2003, E. 2003/11295, K.
    (11)Yarg. HGK, T.27.2.2002, E.2002/3-131, K.2002/114 (Kazancı)
    (12)Yarg. 13.HD, T.5.3.1998, E. 1998/1404, K.1998/2030; Yarg. 13.HD, T.29.6.1974, E. 1973/1782, K. 1974/1599 sayılı kararları (Kazancı).
    (13)OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, s. 260; SİRMEN (Ders Notları), s. 152.
    (14)Örnek olarak bkz. Yarg. 14. HD, T. 28.02.2007, E. 2007/702, K. 2007/1933; Yarg. 1.HD, T. 27.5.2002 E. 2002/6136, K. 2002/6705 sayılı kararları (Kazancı)