Önalım (Şufa) Hakkı ve Önalım Davaları
TANIM
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 2.10.2014 tarih ve 2014/9317 E., 2014/10866 K. sayılı ilamına göre önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.
Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
ÖNALIM HAKKININ TÜRLERİ
Önalım hakkı “yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı ”olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Son düzenlenen 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmi Gazete’de Gıda Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında 7255 sayılı Kanun (“Değişiklik Kanunu”) ile tarımsal arazilerin satışa konu edilmesi durumunda sınırdaş maliklere önalım hakkı kaldırıldı.
1. Yasal Önalım Hakkı
- Paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, eşyaya bağlı, kanunda doğan ve dava ile kullanılabilen bir haktır.
- Paydaş/paydaşlar yasal önalım hakkını kullanmadığı takdirde, yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürmektedir.
2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
- Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, yükümlünün, hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine tek taraflı irade beyanıyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında talep yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır.
- Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için her şeyden önce bir önalım sözleşmesinin varlığı gerekir. Sözleşmenin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Yazılı şekil, adi yazılı şekildir.
- Sözleşmeden doğan önalım hakkı hukuki niteliği itibarıyla bir alacak hakkı olduğu için, ancak ilişkinin tarafları ve onların külli halefleri arasında ileri sürülebilecektir. Üçüncü kişilere karşı bu hakkın ileri sürülebilmesi, tapu siciline yapılacak bir şerh ile mümkündür. TBK m.28 hükmü gereğince sözleşmeden doğan önalım hakkı en fazla on yıllığına tapu siciline şerh edilebilir; bunun içinse yazılı bir şerh sözleşmesi yapılmalıdır. Kanunda öngörülen şerh süresinin dolması ile şerhin etkinlik süresi kendiliğinden sona erer, bu sürenin sona ermesinden önce tarafların süreyi uzatmaya /ilişkin olarak yapacakları sözleşmeler de geçerli olmayacaktır. Ancak taraflar bu süre dolduktan sonra yeni bir şerh sözleşmesi yaparak tapu siciline tekrar şerh verebilirler.
- Şerh sayesinde ilk satışta kullanılması gereken önalım hakkı, şerh süresinde gerçekleşen bütün satışlarda kullanılabilir. Şerh ile hak, eşyaya bağlı ve kuvvetlendirilmiş bir şahsi hak haline gelmektedir.
YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER
- Taşınırlarda, (paydaşlar dilerse, aralarında yapacakları hukuki işlem ile taşınır mallarda da önalım hakkını kurabilirler)
- Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde,
- Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde,
- Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde,
- Elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde, (istisnası: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 8. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü şahıslara satması haline diğer paydaşın şuf’a hakkını kullanması mümkündür.)
- Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda,
- Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hakim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde,
- Satım karakterinin üstün bulunmayıp, bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde,
- Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde,
- İki şirketin birleşmesi halinde,
- Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlarda,
- Paydaşların payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satış sözleşmesi bulunmasa bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan hallerde,
- Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması halinde,
- Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda,
- Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde,
- Resmi şekle aykırı, muvazaalı ya da ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılan ya da hukuka, ahlaka aykırı veya imkansız olan satış sözleşmelerinde (ortada geçerli bir satış sözleşmesi olmadığı için), önalım hakkı kullanılamaz.
ÖNALIM DAVASI
- Önalım davasının kabulü sonunda verilecek inşai hüküm ile satıcı ile alıcı arasında kurulmuş bulunan satım ve mülkiyet ilişkisini kaldırılıp, alıcı ile davacı(önalım hakkı sahibi) arasında kurulur.
TARAFLAR
- Davacı: Paylı mülkiyete konu taşınmazda payını üçüncü kişiye satan paydaşın, paydaş ve paydaşlarıdır.
- Davalı: Önalım hakkına konu taşınmazda satılmış olan payın alıcısı, yani yeni malikidir. Yasal önalım davası, paydaşlar arasında kullanılamaz. Bu hak sadece üçüncü kişilere karşı kullanılabilir.
HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER
- TMK m.733/3’e göre "Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."
- Süreler nitelikleri itibariyle hak düşürücü süreler oldukları için, zamanaşımı sürelerinde olduğu gibi bunların durması veya kesilmesi de söz konusu olmaz. Dava alıcıya karşı bu süreler içinde açılmadığı takdirde artık ona karşı önalım hakkı kesin olarak düşer, dolayısıyla bu dava açılamaz.
- Hakim yargılamanın her safhasında bu süreleri re’sen göz önünde tutmak zorunda olduğu gibi, taraflar da bunu itiraz olarak ileri sürebilirler.
ÖNALIM BEDELİNİN YATIRILMASI
- Davanın karara bağlanabilmesi için, davacı önalım hakkı sahibinin önalım bedelini hakimin göstereceği yere, yine hakimin belirleyeceği süre içinde yatırması gerekir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
- Önalım davasında görevli mahkeme 6100 s. HMK m.2/1 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise HMK m.12/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Detaylı bilgi ve hukuki yardım için Ankara'da Gayrimenkul Hukuku alanında çalışmalar yapan avukatımız ile buradan iletişime geçebilirsiniz.
Sağlıklı günler dileriz.
